Immobiliare 2025: mercato in salute tra vendite e affitti, ma lemergenza abitativa colpisce la fascia grigia

Il mercato immobiliare italiano archivia un 2025 di segno decisamente positivo, consolidando una ripresa che abbraccia sia le compravendite che le locazioni. Secondo i dati del Report Monitora Italia, realizzato da FIAIP in collaborazione con ENEA e I-Com, le transazioni residenziali sono cresciute del 6,5% rispetto all'anno precedente. Questo dinamismo è stato alimentato da un clima di rinnovata fiducia delle famiglie, sostenuto dal calo dell'inflazione e da una politica monetaria della BCE più favorevole, che ha dato nuovo impulso ai mutui prima casa. Il profilo dell'acquisto tipo si conferma il trilocale usato in zone semicentrali, segno di una domanda che privilegia la concretezza dell'abitare quotidiano. Se le vendite corrono, il mercato degli affitti non è da meno, mostrando però segnali di forte tensione. I canoni medi sono aumentati del 7%, spinti da uno squilibrio strutturale tra un'offerta che fatica a rinnovarsi e una domanda sempre più pressante. Si nota una trasformazione nelle tipologie contrattuali: mentre le locazioni di lungo periodo segnano il passo, esplodono le formule brevi, transitorie e i canoni concordati. Questa pressione sui prezzi sta alimentando la crescita della cosiddetta "fascia grigia": un segmento sempre più ampio di popolazione, composto da giovani coppie e lavoratori, che percepisce redditi troppo alti per l'edilizia pubblica ma troppo bassi per sostenere i costi del mercato libero nelle grandi aree metropolitane come Milano, Roma e Firenze. Un capitolo centrale del rapporto riguarda la sfida della transizione ecologica. Nonostante la crescente attenzione degli acquirenti per le "case green", il patrimonio immobiliare italiano resta in larga parte obsoleto: circa il 75% degli edifici è energeticamente inefficiente, con una netta prevalenza delle classi E, F e G. Emerge tuttavia un chiaro "premio energetico" per gli immobili riqualificati, il cui valore di mercato è aumentato per oltre il 90% degli operatori dopo gli interventi di efficientamento. Il divario è anche geografico: nelle zone di pregio quasi la metà delle case appartiene alle classi energetiche elevate, mentre nelle periferie estreme tale quota precipita al 5%, rischiando di creare nuove forme di disuguaglianza abitativa basata sui costi energetici. Le prospettive per il 2026 indicano una fase di stabilizzazione con una crescita moderata sia dei prezzi che dei volumi. Tuttavia, l'ottimismo è temperato dalle incertezze geopolitiche e dall'aumento dei costi di costruzione, cresciuti del 27% nell'ultimo triennio. La sfida per il prossimo futuro sarà quella di rendere il processo edilizio più efficiente per contenere i prezzi finali e garantire che l'innovazione energetica non resti un privilegio per pochi, ma diventi lo strumento per rigenerare il tessuto urbano e rispondere ai bisogni della "fascia grigia" che oggi rischia l'esclusione dal sogno della casa.